Remont mieszkania w kamienicy - największe wyzwania

Remont mieszkania w starej kamienicy to marzenie wielu miłośników wysokich sufitów, secesyjnych zdobień i solidnych murów. Jednak taka inwestycja wiąże się z licznymi wyzwaniami: od zabytkowych wymogów formalnych, przez ukryte usterki konstrukcyjne i techniczne, po wysokie koszty robót budowlanych. W artykule omawiamy wszystkie kluczowe punkty, dzięki którym inwestor zminimalizuje ryzyko i przeprowadzi remont bez zbędnych komplikacji.

Spis treści

• Jak ocenić stan techniczny i od czego zacząć remont?
• Czy mieszkanie w kamienicy to zabytek i kiedy potrzebne jest pozwolenie?
• Jak uzyskać zgodę konserwatora zabytków na prace remontowe?
• Ile kosztuje remont mieszkania w kamienicy i jak stworzyć kosztorys?
• Czy warto zatrudnić architekta wnętrz przy remoncie mieszkania w kamienicy?
• Kiedy renowacja elewacji kamienicy staje się obowiązkiem właścicieli?

Jak ocenić stan techniczny i od czego zacząć remont?

Stary lokal skrywa niespodzianki, dlatego planowanie prac należy rozpocząć od dokładnego audytu.

• Stan techniczny budynku: sprawdź mury, tynk i kondycję ścian nośnych; wilgoć kapilarna bywa częsta w kamienicach.
• Instalacje: przestarzała instalacja elektryczna lub gazowa oznacza konieczność całkowitej wymiany.
• Ogrzewanie: sprawdź typ ogrzewania mieszkania i jego stan techniczny, sprawdź również koszty eksploatacyjne w skali miesiąca i roku dotyczące ogrzewania i rozważ ewentualną wymianę z pieca na ogrzewanie gazowe, elektryczne bądź możliwość podpięcia pod ogrzewanie miejskie;
• Stropy i sufity: drewniane belki mogą wymagać wzmocnień, co generuje dodatkowe koszty remontu.
• Posadzka i podłoga: stare podłogi z desek są często w fatalnym stanie bez możliwości renowacji, dlatego warto sprawdzić możliwość ich naprawy; sprawdź również stan posadzek- często wymagają uzupełnienia bądź montażu zupełnie nowej warstwy;

Po audycie warto sporządzić wstępny kosztorys i określić zakres prac – od odnowienia tynków po generalnego remontu z wymianą podłóg i stolarki. Takie dane ułatwią rozmowy z wykonawcami i pozwolą realnie ocenić czas trwania procesu remontowego.

Czy mieszkanie w kamienicy to zabytek i kiedy potrzebne jest pozwolenie?

Nie każda kamienica widnieje w rejestrze zabytków, ale wiele figuruje w gminnej ewidencji zabytków. To kluczowa różnica:

1. Budynek wpisany do rejestru zabytków
   • Każdy remont wymaga pozwolenia od wojewódzkiego konserwatora zabytków.
   • Nawet malowanie elewacji potrzebuje zgody, co wydłuża proces.
2. Budynek w ewidencji
   • Prace wewnątrz lokalu możesz wykonać na podstawie zgłoszenia w urzędzie, jeśli nie zmieniasz elementów konstrukcyjnych.
   • Zewnętrzne roboty (np. wymiana okien) nadal mogą wymagać opinii konserwatora.

Warto zawczasu ustalić, czy kamienica jest zabytkiem. Pozwoli to uniknąć kar administracyjnych i przestojów na budowie.

Jak uzyskać zgodę konserwatora zabytków na prace remontowe?

W przypadku budynków wpisanych do rejestru, procedura wygląda następująco:

• Przygotuj projekt budowlany i opis zakresu prac remontowych wraz z fotografią detali (ściany, sztukaterie, stolarka).
• Złóż wniosek o pozwolenie na przeprowadzenie prac remontowych do organu administracji architektoniczno-budowlanej oraz równolegle do konserwatora zabytków.
• Oczekuj decyzji – urząd ma 30 dni, ale przy rozbudowanych zmianach lub wątpliwościach termin się wydłuża.

Wskazówka inwestora:
Przy planowaniu remontu mieszkania w kamienicy zaplanuj min. trzy miesiące na formalności. Pamiętaj też o opłatach – pozwolenie i opinie konserwatorskie generują dodatkowe koszty.

Ile kosztuje remont mieszkania w kamienicy i jak stworzyć kosztorys?

Koszt remontu zależy od:

• Zakresu prac (odświeżenie, generalny remont czy renowacja zabytkowych sztukaterii).
• Standardu wykończenia (materiały premium vs. średnia półka).
• Dodatkowych wymagań konserwatorskich (np. odtworzenie stolarki).

Przykładowe widełki:

Do tabeli dolicz:

• honorarium projektanta (od 170 zł/m²),
• opłaty za pozwolenia na prace remontowe (jeśli kamienica jest wpisana w rejestr zabytków),
• potencjalne rusztowanie przy pracach elewacyjnych.

Czy warto zatrudnić architekta wnętrz przy remoncie mieszkania w kamienicy?

Remont mieszkania w kamienicy bywa skomplikowany, a prace remontowe muszą często spełniać wymogi konserwatora zabytków. Doświadczony projektant lub architekt wnętrz potrafi połączyć restrykcje konserwatorskie z nowoczesnymi potrzebami domowników. Dzięki temu powstaje spójny projekt, który uwzględnia charakter zabytku, ergonomię i budżet inwestora. Co ważne, projektant zna procedury urzędowe, więc pomaga szybciej uzyskać pozwolenie na przebudowę lub wymianę instalacji.

Korzyści ze współpracy z projektantem przy remoncie mieszkania w kamienicy:

• Optymalny kosztorys – architekt porównuje oferty ekip i materiałów, co ogranicza niespodziewane koszty remontu.
• Wizualizacje i rysunki techniczne – dzięki nim widzisz efekt jeszcze przed startem robót, a wykonawcy mają jasne wytyczne dotyczące tynków, podłóg i układu ścian.
• Nadzór konserwatorski – projektant przygotowuje dokumentację dla konserwatora zabytków i dba, by detale zachowały historyczny charakter, a jednocześnie spełniały współczesne standardy.
• Koordynacja prac – pilnowanie harmonogramu i jakości wykonania zapobiega opóźnieniom i poprawkom, które podnoszą wydatek inwestycji.

Nawet jeśli planujesz remont w mieszkaniu w kamienicy, która nie jest wpisana w rejestr zabytków i nie potrzebujesz zgody na prace remontowe, warto posłużyć się pomocą doświadczonego architekta wnętrz. Architekt w umiejętny sposób podkreśli historyczne cechy kamienicznego mieszkania i połączy z współczesnymi elementami, nowoczesnymi technologiami i instalacjami, które ułatwią życie. Dodatkowo, w zależności od Twoich preferencji i gustu, może połączyć jakikolwiek styl wnętrzarski z kubaturą i charakterem kamienicy, co sprawi, że mieszkanie będzie wyjątkowe i podkreślające Twoją osobowość oraz styl życia.

Podsumowując, przeprowadzić remont w starej kamienicy bez wsparcia profesjonalisty jest możliwe, ale ryzyko błędów oraz nadprogramowych wydatków rośnie. Inwestycja w dobrego projektanta zwykle zwraca się w postaci sprawniejszego procesu, lepszej jakości detali i pewności, że mieszkanie zachowa unikalny charakter zabytkowej architektury, a jednocześnie będzie w pełni funkcjonalne na co dzień.

Kiedy renowacja elewacji kamienicy staje się obowiązkiem właścicieli?

Jeśli fasada jest w złym stanie lub kamienica jest zabytkiem, urząd może wezwać wspólnotę do renowacji kamienicy. W praktyce oznacza to:

• Ustalenie kosztorysu i podziału wydatków między właścicieli (czasem również dotacje miejskie).
• Uzyskanie pozwolenia budowlanego i zgody konserwatora na materiały, kolorystykę i detale.
• Prace remontowe obejmujące naprawę gzymsów, odsolenie cegły i wymianę spękanych elementów z piaskowca.

Zaniedbanie elewacji skutkuje mandatami i pogorszeniem stanu technicznego, dlatego planując remont kamienicy, uwzględnij także koszty zewnętrzne.

Najważniejsze rzeczy do zapamiętania

• Zawsze sprawdź, czy Twoje mieszkanie w kamienicy widnieje w rejestrze lub ewidencji zabytków – od tego zależy procedura uzyskiwania pozwolenia.
• Początek prac to audyt stanu technicznego i szczegółowy kosztorys, który uwzględnia zapas na niespodzianki.
• W budynkach zabytkowych najmniejsze prace, nawet wymiana tynków, mogą wymagać zgody konserwatora zabytków.
• Remont kamienicy jest droższy niż prace w nowym bloku, ale oryginalne detale i wysokość pomieszczeń warte są tego wysiłku.
• Postaw na doświadczonych fachowców i projektanta – samodzielny remont bez nadzoru może zwiększyć finalne koszty i opóźniać termin oddania lokalu do użytku.

Autor: Kornelia Michoń 

Twój architekt wnętrz

Kompleksowe projektowanie wnętrz

Oryginalne projekty wnętrz

SZYBKI KONTAKT

T: +48 728 279 543

E: korillastudio@gmail.com

SOCIAL MEDIA

 ©Korilla STUDIO 2022 wszelkie prawa zastrzeżone